颜忠军

律师

夫妻一方擅自出卖共有房屋，买卖合同是否有效？ 夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在签约时对房屋没有处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。 如果前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，由于出卖人未取得处分权致使房屋所有权不能转移，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。 如果前款房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合“善意取得”的构成要件，夫妻另一方要求追回房屋的，应予支持。 怎么判断是否为善意呢？买受人申请过户登记时不知道出卖人无处分权，且无重大过失的，应当认定买受人为善意。“善意取得”不仅要求买受人为善意，而且还必须“以合理的价格转让”。“合理的价格”应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。